“房地一体”是一种土地与房屋权属密不可分的法律原则，将房屋所有权与土地产权（包括土地所有权和土地长期使用权）视为一个整体，要求二者统一管理、统一处分。这一原则的延伸体现为“房随地走”（即房屋权利的归属与土地产权密切相关，土地的转移或变动通常意味着其上建筑物权利的转移或变动）和“地随房走”（即当建筑物作为主要权利被交易或处分时，附属于该建筑物的土地产权也应一并处分）。作为不动产，房屋和土地通常具有较长的使用期限，并且二者在价值上相辅相成。土地的地理位置和周边环境直接影响房屋的用途和价值，而房屋的建设与使用又能提升土地的经济效益。为了合理配置土地资源、提升使用效率并保障交易安全，当前世界上大多数法域的物权法均以不同程度贯彻“房地一体”原则。本文以中国物权法所坚持的严格“房地一体”原则为参照，分析中老两国法律在处理“房地一体”问题上的异同。一、新建建筑物的权利归属“房地一体”原则虽然将土地使用权和房屋所有权紧密联系在一起，但并不意味着二者必须归属于同一主体。在合法取得相关许可手续的情况下，建设附着物（包括地上或地下的建筑物、构筑物及附属设施）属于创设物权的事实行为。如果建设主体为土地产权之外的使用权人或承租人，其对新建附着物应享有独立的所有权。对于这一问题，中老两国法律持一致观点，但老挝通过“地上权”的概念对其作出更加明确的规定。（1）中国《民法典》第231条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2）老挝《民法典》第350条：地上权是指个人按照合同和其他法律规定，使用他人土地，为自己谋取利益，在土地上建造建筑物、规划树木和进行其他活动的权利。使用土地所产生的收益归使用土地的个人所有，这种权利被称为地上权。《土地法》第121条：土地承租人或特许权人有以下权利：1）使用土地；拥有租赁或特许土地上的财产，包括建筑物、房屋和其他构筑物；根据法律法规将财产转让给老挝国民或外国人；……二、新建建筑物的权利处分尽管中老两国均承认使用权人或承租人对其建造的建筑物享有独立所有权，但在所有权处分上，两国法律的态度并不一致。具体而言，中国物权法严格坚持“房随地走”，即地上建筑物不得单独转让或抵押；而老挝法律允许对地上建筑物进行单独处分。根据实践案例，老挝商业银行可接受承租人以租赁土地上的厂房、设备及在建工程作为抵押。（1）中国《民法典》第357条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《民法典》第397条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《城市房地产管理法》第32条：房地产转让或抵押时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让或抵押。（2）老挝《民法典》第357条：地上权人可以将其地上权转让给他人。《民法典》第521条：可作为担保物的不动产包括：1）个人、法人或组织的土地使用权；2）房屋、建筑物等建筑物所有权；……三、新建建筑物的权利消灭使用权人或承租人对土地的使用与收益权利源于其与土地产权人的合同，且受合同期限的限制。在合同期限届满后，土地通常需返还给产权人，但期限内建造的建筑物如何处理则成为一个难解的问题。在缺乏明确法律规则支撑时，我们可以向上溯源，依据物权法中“添附”或“合并”原则解决遗留建筑物的归属。（1）中国-《民法典》第322条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。（2）老挝-《民法典》第308条：不动产合并，是指将一项不动产与另一项不动产合并为一项不可分割的新不动产的行为。该不动产合并的所有权，应当按照不动产所有人应占的份额或者不动产价值进行分割，但另有约定的除外。上述份额无法确定的，合并后的不动产应当视为共同财产，各所有者享有同等的所有权。四、总结总体而言，老挝并未如中国般严格坚持“房地一体”原则。老挝法律不仅认可使用权人或承租人对其建造建筑物享有独立所有权，还允许以转让或抵押等方式单独处分建筑物。在合同期限届满后，如双方已有约定（如由承租人拆除建筑物或产权人按一定价格受让建筑物），则按约定处理；如无约定，建筑物和土地可视为共同财产，各方按份额享有所有权。如需了解更多老挝房地产投资的具体事宜，请咨询本地法律服务机构。