6月9日到11日，周昆很忙，频繁地穿梭于2019年老中旅游年—跨境交流推介大会的主会场和会客厅之间，接待着老挝的各级政要官员，和来自中国各省的企业。白天西装，晚上便装。

这样的动作，在最近一两年越来越频繁地在他身上出现。

三天内，来自老挝和中国的400余名客人齐聚于此，就中老两国的旅游资源和项目进行交流和推介，涉及旅游、免税、金融、医疗等多个领域。最后，共有61家企业与老挝北方四省、磨丁经济特区签订合作协议。

2016年，海诚实业集团董事长周昆的名片上多了一个头衔：老挝磨丁经济特区管理委员会主席。当年12月，中国老挝磨憨-磨丁经济合作区全面开工，它是继霍尔果斯之后、中国第二个跨境经济合作区。

在之前的两年，中老两国最高领导层为这个弹丸之地进行了国家层面上的政策赋能。

2014年6月，中老两国签署《关于建设磨憨—磨丁经济合作区的谅解备忘录》，标志着这个特区正式纳入中老两国国家层面项目开启推动。

2015年8月31日，在中老两国家主席见证下，两国政府正式签署了《中国老挝磨憨—磨丁经济合作区建设共同总体方案》。

自开工之日至今，磨丁的面貌用“一天一变”来形容并不夸张，再也不是那个只有一条过境公路、零散排列着几家川菜馆和赌场的边陲小城，取而代之的是现代化的高楼、酒店。除了偶尔的语言不通，和中国任何一个正在飞速发展的县城别无二致。

在推介会的最后一天，周昆坐下来和凤凰网房产进行了对话，谈磨丁小城的巨大前景和海诚的宏大布局。

他认为，“磨丁在未来一定能成为（昆曼大道上）仅次于昆明和曼谷的第三城，因为它特殊的位置、产业、政策”。

小城磨丁的大前景

先看两组数据：

一、2012年，中国去老挝的游客人数约20万人；2018年，80万人。

二、过去5年，老挝经济年均增长7.9%(公众号注: 原文如此)。

这是一个任何投资商看了都会心动的数据，老挝的开发潜力巨大。

“磨丁就是中国人流、物流、资金流进入老挝甚至中南半岛的咽喉要道。”在周昆的定义里，磨丁未来肯定是一个国际化程度非常高、开放的、产业定位清晰的现代化城市。

根据海诚集团的规划，未来的磨丁将是中南半岛最大的免税天堂和国际贸易自由港。磨丁经济特区将实行“境内关外”的保税政策，允许新政策、新制度、新模式和新技术在区内先行先试，享受东盟自贸区的免税、保税和老挝特区优惠政策。

海诚集团准备在这里打造四大产业集群：国际商业金融会展产业、国际旅游度假产业、国际文化教育医疗产业以及国际保税物流加工产业。

其中先行的就是文化旅游产业，包括建设老挝国家森林公园、磨丁总佛寺、磨丁湖风景区、寮国古城、喃通河民俗文化公园等5大核心旅游区。

正在飞速建设中的磨丁经济特区

他认为，西双版纳、以清迈为代表的泰国北部都是世界知名的旅游目的地，但目前两边并没有有效地相互交汇和整合，“症结点就是没有一个便利的通道，比如交通、通关和完善的服务体系，磨丁正好处在两大客源地的一个交汇点上。”

一旦磨丁解决硬件设施和服务体系两大问题，无论是人流、物流，还是资金流、信息流，都将得到迅速提升。“就像今天，如果没有磨丁这个城市，我们这么多的媒体和商家怎么会知道老挝北部这么多省呢。”周昆笑着说，“因此，中老泰需要这么一个地方来洽谈和交流。磨丁是一个特区，它以后的宽容度是非常大的。”

另一个备受关注的点是税收。

据周昆介绍，在磨丁经济特区，涉及到企业的就两个税种：营业税和个人所得税，税率都是5%。还有一个就是不动产交易税，税率为1%。“其他的税种是没有的，优势非常明显，是一个低税天堂，比美国、新加坡都低。”

从过往几年的情况来看，确如周昆所说，老挝国家领导层对磨丁的重视和支持力度非常大。2016年到2019年，老挝国家总理通伦等高层密集造访，最近的一次是去年11月，老挝副总理宋赛·西潘敦来磨丁进行视察。

“目前磨丁的工作重点更多是放在城市、产业规划以及土地整理上，大规模土地整理即将结束，随后进入直接招商阶段。”周昆说。

老挝磨丁经济特区管理委员会主席、海诚实业集团董事长周昆接受凤凰网房产专访

在招商方面，磨丁不会是另一座“传统的县城”。

“磨丁的产业规划是对照新加坡、香港来打造的，不是什么低端产业都引进来。”周昆告诉凤凰网房产，磨丁经济特区在招商引资过程中很注重“选商”，符合磨丁发展定位的、没有污染的、附加值高的产业才考虑。因为磨丁很小，周边全是原始森林、气候也非常好，非常适合康养和高端现代服务业。

宏图好看，但很多人不会看到十年之后那么远。

“按现在的发展速度来看，磨丁最重要的时间节点就是2021年12月20日中老铁路的通车，到那时，整个磨丁建设一定要初具规模，核心区域和核心节点一定要建成。”对于大多数人对于磨丁未来的疑虑，周昆如此作答。

而今年下半年乃至未来一年，磨丁的重要工作是继续促进通关便利化，向老挝内地持续输入更多的中国游客。一个最近的好消息是，今年5月5日起，作为18个口岸之一，西双版纳磨憨口岸边检现场设置了“一带一路”通道，通关速度大幅提升。进入几百米之外的磨丁口岸过关，同样便捷了许多。

和中老磨憨-磨丁经济合作区一样，中老铁路正式开工也是在2016年。它北连玉磨铁路，从磨丁经琅勃拉邦至老挝首都万象，可连接起泰国，再到新加坡，进而打通整个东南亚铁路网。在老挝国家“八五”规划中，这条铁路被列为国家1号重点项目。

从目前来看，虽然离中老铁路通车还有2年半的时间，但昆明到磨憨边境的高速公路已建成，再加上勐腊机场也即将修建，磨丁已初步具备了立体交通网络的条件。“还有两条高速公路要往磨丁走，一条是横穿老挝南北的13号高速公路，三个标段今明年都要开工。第一标段万万高速（万荣到万象）拟在明年底、最迟后年通车；还有一条是我们说的昆曼大通道，往磨丁西南方向的纳堆走，今年完成设计，最快明年也要动工。”周昆补充介绍道，还有包括老挝纳堆往东进越南的高速公路，都有规划。“实际上，磨丁处于亚洲高速公路网东西南北的一个交汇点。”

铁路方面，除了正在修建的南北向的中老铁路，将来还有东西向的粤老泰铁路。但整体来看，中老铁路沿线辐射的国家和地区最多，潜在价值超过其他铁路。

“整个昆曼大道区位优势最好的就是磨丁，我认为它能成为仅次于昆明和曼谷的第三城，因为它特殊的位置、产业、政策。”在周昆和海诚集团的规划里，未来的磨丁至少要有30万人口。

南腊新区的加持

离磨丁40多公里远、位于西双版纳勐腊县的南腊新区，是另一个特殊的存在。

在某种程度上看，南腊新区的产业规划和磨丁大致类似，但定位却有差异。“不同的位置，定位也不同。”周昆说。

勐腊、老挝磨丁、磨丁往南18公里的那堆，从北向南，三个节点构成一个橄榄形的布局，横跨中老两国。每个区域承载的功能会不同，也会形成几个不同的产业园区。

“磨憨—磨丁是跨境的，主要整合中老两国的生产要素；勐腊是‘橄榄形’北边的枢纽城市，有些功能和磨憨—磨丁一样，也要整合周边几国的生产资源，但它是进入中国境内之后的产业整合。”周昆解释着两者的区别，“南腊新区更多服务于勐腊区域经济，甚至取代景洪的一部分功能，比如旅游功能。”

周昆认为，西双版纳的旅游特征，勐腊全有，比如勐仑植物园、6大古茶山。“西双版纳真正深入对接其他几个国家的是勐腊，它的区位优势更明显。”

在地图上，勐腊县像片茶叶，舒张在老挝和缅甸之间，为我国西南最南的一个县，其与老挝山水相连，西隔澜沧江与缅甸相望，毗邻泰国北部和越南西北部。昆曼公路贯穿全境，从磨憨口岸入老挝进泰国直通马来西亚、新加坡，是我国西南通往东南亚核心地区最顺直的通道。

它也是云南唯一能够在250公里范围内辐射中老缅泰越5国的地方，云南其他口岸均不具备如此完整的多边优势。勐腊5小时生活圈已经逼近昆明、缅甸腊戌、泰国清迈、老挝万象（约700公里）、越南河内，距离曼谷也仅1000余公里。

在海诚集团的设计里，南腊新区将是未来五国的黄金十字路口和产能合作中心。根据规划，南腊新区将以国家级新区标准打造，远景规划200平方公里，被定位成中老缅越泰五国边境产能合作圈的超级服务中心，规划构建国际文化商务新城区、南腊河国际旅游度假区、东南亚国际陆港产业区、热带雨林及生态农业保护区四大核心功能区。250公里范围内将覆盖境外近800万人口。

它的地理优势极为明显，从通道格局上看，它北引滇中城市群及中国川渝地区，南通泛亚至中南半岛，西出缅甸至印度洋，东联越南至北部湾，成功辐射一带一路上的两条经济走廊——孟中印缅经济走廊和中国—中南半岛经济走廊。

与之对应，它自然也是多条“通道”的枢纽：贯穿南北的昆曼公路、泛亚铁路通道，东北有沿边高速通道，东有老越通道，西有中缅通道，西南有老泰通道。

目前，沿边高速公路的建设正在加快，比如目前在建的绿春到江城到勐仑镇藤蔑山的高速。

“我还在跟省发改委建议还要修一条高速公路，墨江到江城。”周昆说，当江城与藤蔑山这条高速接通，就是新的昆曼通道了，就没必要绕道景洪、普洱，整整少了100多公里。“这少的100公里，如果放在全国物流背景上去分析，它就有了和广西去竞争的优势，物流成本和时间都会大大减少。这条路一旦通了，那么勐腊的枢纽功能就更会强化，因为沿途城市最大的就是勐腊。”

一旦如愿，勐腊就会成为昆曼大通道上国内最重要的节点城市之一，资源就向你集中。“南腊新区就有了代表勐腊行使西双版纳功能的条件。”

海诚的“一带一路”布局

事实上，作为“一带一路”倡议的受益者和先行者，海诚集团的布局在昆曼大通道上远不止老挝磨丁和勐腊南腊新区两个节点。早在12年前，它就开始了南延北拓的扩张之路。

这家企业不能被简单地视为是一个房地产开发商，在更高的层面上，它更像是一个吃透了“一带一路”政策的布局者。

“我们也不是吃得很透，应该说是我们的发展正好和国家战略相契合，很幸运。”周昆笑笑，“我们2007年就出来做这个事了，我们是云南、西双版纳的企业，肯定要寻找适合我们发展的战略，肯定要往南边也就是东南亚走。市场需求让我们先走出来。”

梳理整个海诚集团在昆曼大通道的布局可以发现，它几乎在每个重要节点都进行了或正在进行投资。而且，所投资项目普遍有两个特点：绝大多数都是由其独立注资开发；几乎都是上千亩甚至几千亩的“超级大盘”。

从中线来看，以昆明空港经济圈为起点，往南走依次有玉溪澄江的抚仙湖广龙小镇，以及刚签订拟在玉溪峨山打造的彝人文化小镇，普洱的普洱茶小镇，景洪告庄西双景，勐腊的南腊新区，老挝磨丁经济特区等。再往南走，还有老挝的琅勃拉邦、会晒、博胶，泰国的芭提雅，直至新加坡都有海诚的落点。西线通道则已布局临沧、保山。

“这些布局的确是从战略层面来考虑，整个一条线下来。”周昆告诉凤凰网房产，海诚集团在中老泰经济走廊重要节点和昆曼铁路沿线城市确实都有布局。目前在老挝的发展项目也会有一系列动作，目前正在建设中的是博胶一个旅游小镇项目，将辐射泰北、老挝西北、缅甸，其他如万象、琅勃拉邦、乌多姆赛等都有规划。

“这些项目有一定的互补性，但更多是服务于当地市场，市场缺什么我们做什么。”(来源：凤凰网房产)

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