王迎超 中房报记者 高中华 西双版纳 | 报道
玖沐雨林项目所在地
“以罚代管”显然并不能有效地解决房企违规销售问题。
近日，有购房者向中国房地产报记者反映，西双版纳玖沐雨林项目无证售房，违规收取3万元定金及3万元“团购费”，购房者多方投诉后，玖沐雨林项目仅被罚款3万元，开发商称购房时交的定金可退，但3万元“团购费”却无法退还。
7月初，中国房地产报记者赶往西双版纳采访调查发现，近年来西双版纳房地产热度不断上升，“一房多卖”“欺骗误导”“违规收取‘团购费’”等房地产违规乱象不断发生，当地主管部门虽然对部分违法企业进行了相应管控和处罚措施，但与各房地产企业违规销售所得相比，区区3万元的处罚显得无关痛痒，违规收取“团购费”的现象在玖沐雨林项目仍在发生。
此前的5月29日，中国房地产报针对西双版纳“一房多卖”、虚假宣传、违规收定金等房地产乱象问题进行了报道，并刊发了《焦点|30多个城市上百位业主深陷购房骗局 西双版纳房地产乱象调查》一文，引发多方关注。
中国房地产报记者了解到，针对目前房地产存在的一些新问题，西双版纳州正在研究持续推进整顿规范房地产市场秩序工作方案及职责分工，目前正在征求各部门意见，后续将由西双版纳州人民政府决定并通知执行，内容包括进一步加强房地产开发企业和房地产经纪机构管理、严格规范房地产项目广告宣传、严格规范商品房销售行为等，通过进一步规范房地产经营行为，明确各部门职责，使西双版纳州房地产市场规范有序。
买房一年多仍没预售证
金版纳·尚城售楼处
2018年5月份，购房者周蔚（化名）在西双版纳玖沐雨林项目与亲属一起购买了3套房子，在售楼处置业顾问要求下，周蔚每套房子交了6万元费用，其中包括3万元定金和3万元团购款。
“这笔钱是买房时必须交的，团购费交3万元可抵5万元。”周蔚告诉中国房地产报记者，在售楼处刷卡交费后她注意到，团购费开具的票据所盖公章并非开发公司的公章，且团购费在定金合同上也没有体现，置业顾问在回答她的疑问时表示，“这是公司规定，其他购房者都是一样。”
按照承诺，玖沐雨林项目本该在2018年8月份下预售许可证，签正式购房合同。然而，一直拖到了2019年6月，项目的预售证也没有拿到，房子也没有动工。包括周蔚在内的数十位购房者向西双版纳各级主管部门进行了投诉。
对玖沐雨林项目未取得预售的情况下收取定金、认购金的行为，西双版纳旅游度假区管理委员会（以下简称“度假区管委会”）约谈了该项目开发商——西双版纳吉鑫置业有限公司负责人及销售负责人，并下达了《整改通知》，要求制定出具体的处理措施。
2019年3月27日，度假区管委会对西双版纳吉鑫置业有限公司未取得《商品房预售许可证》违规销售的行为进行了立案查处，根据《商品房销售管理办法》第四十二条对西双版纳吉鑫置业有限公司进行警告、要求限期整改，并处罚金3万元。
周蔚向中国房地产报记者提供的“团购费”收据
对于要求退房的购房者们交纳的3万元定金，玖沐雨林项目开发商表示可以退还，但3万元团购费则不能退。玖沐雨林项目销售经理王亚萍向中国房地产报记者提供的一份资料显示，4月23日，开发商西双版纳吉鑫置业有限公司向西双版纳旅游区市场监督管理局递交了情况说明称，2018年，玖沐雨林项目分别通过西双版纳英威斯房地产营销策划有限公司及云南沃丰房地产经纪有限公司介绍客户购买玖沐雨林房源，合作期间，凡属两家经纪公司推荐购买玖沐雨林房源的客户，由经纪公司向客户收取团购服务费，并由经纪公司给客户开具收款收据。如客户在签订正式购房合同之前发生退房的，则经纪公司有义务在30日内将团购服务费退还客户。
王亚萍介绍，目前2家经纪公司已经终止与玖沐雨林项目合作，有一部分退房客户要求退还团购费，经过他们与经纪公司联系后，对方不配合退款，因此建议这些客户走法律途径追讨退款，开发商将积极配合提供相关佐证。
对此，周蔚等购房者们认为，她们都是自行到售楼处买房的，之前并没有通过2家经纪公司的推荐和介绍，并且交款全程都是在玖沐雨林项目员工的指引下进行，钱也都是在售楼处交的，如今团购费无处追讨，消费者蒙受损失，开发商难辞其咎。对于政府的处罚力度，购房者们也认为有些偏低，“区区3万元罚款，也就是一套房子的‘团购费’罢了。”
此外，晴宇榕和、金版纳·尚城也有购房者向中国房地产报记者反映了类似遭遇。
团购费实为收费圈套
事实上，周蔚等人的遭遇并非个案，近年来，屡禁不止的“团购费”已经成为消费者维权的重灾区，相关报道屡见报端。
国家发改委在《商品房销售明码标价规定》中明确要求，商品房经营者不得收取任何未标明的费用，不得使用不规范的价格标示，误导购房者。住建部也于2016年10月发出《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定。其中第6条明确规定：商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。
因此，许多开发企业打起了“擦边球”，找到一些第三方公司，如互联网销售公司、房屋经纪公司等合作来收取“团购费”、“电商费”。表面上看，“交3万元抵5万元，交5万元抵10万元”等团购活动貌似让消费者得到了一定实惠，“实际上，这是开发商为了多收费，而与第三方公司巧立名目设的圈套罢了”。
一位曾在哈尔滨市从事过房地产渠道行业的刘先生向中国房地产报记者透露，开发商会在开盘前找到一些渠道公司、经纪公司或互联网销售公司等第三方公司，确定好团购费的费用及分配比例，以“交X万元抵X万元”，或是在售楼处对外公开一个价格，交纳一定“团购费”后则可以享受折扣价等方式来操作，有些第三方公司会直接进驻售楼处，购房者无论是经第三方公司介绍，抑或是自行到访，只要是买房，都会被要求交一定的“团购费”。
“团购费“既不写入购房合同，也不计入房款、不开具发票、也不纳税，这笔资金究竟去向何方？刘先生介绍，这笔团购费并非由第三方公司全部收取，是由第三方公司和房地产开发公司“坐地分赃”，“在哈尔滨，一般由第三方公司收取的团购费，差不多有四五成的费用会返给开发商。目前已经形成了一条灰色利益链条，包括第三方公司的业务员、置业顾问、上上下下各级领导，有太多的人以及从中获利，因此想要退还难度较大。”
房产乱象丛生主管部门“以罚代管”？
从晴宇榕和的“一房多卖”，到金版纳·尚城的“虚假宣传”，再到玖沐雨林的无证售房，违规收取“团购费”……近年来，随着西双版纳房地产热度不断上升，房地产违法违规乱象不断发生，来自全国各地的购房者们屡中“购房陷阱”，这无疑对西双版纳州的营商环境，也对西双版纳州乃至云南的旅游环境造成了恶劣的影响。
中国房地产报记者采访中发现，当地主管部门虽然对部分违法企业进行了相应管控和处罚措施，但与各房地产企业违规销售所得相比，区区3万元的处罚显得无关痛痒。
玖沐雨林项目公示的五证
7月1日，中国房地产报记者在玖沐雨林项目售楼处发现，该项目虽然公示了五证，但从公示出的预售许可证上很难判断出准确的预售范围，同时，置业顾问在推销房源时仍在推荐“交3.5万元可抵5万元”的“团购优惠”，并称该费用不计入总房款。
显然，“以罚代管”并不能有效地解决房企违规销售的问题。
中国房地产报记者在西双版纳采访中了解到，目前，针对晴宇榕和项目在销售过程涉嫌合同诈骗问题，2019年6月1日，西双版纳州人民政府召开专题会议，成立了专项工作小组，对该事项进行调查，现正在调查过程中。6月4日～6月14日，度假区管委会在网站及微信上发布了《关于收集晴宇榕和项目未备案在个人名下购房人信息的公告》，截至6月24日，专项工作小组办公室共收集到208户信息，涉及交款金额（含中介费）9637.7万元。
度假区管委会称，他们曾多次协调要求建设单位对投诉进行处理，拿出具体的处理办法和处理措施。3月5日，度假区管委会对西双版纳安华房地产公司的违规销售行为进行立案查处，根据《商品房销售管理办法》第三十九条对安华公司进行警告、要求限期整改，并处罚金3万元。
对于金版纳·尚城销售人员明知该项目为商业用地，仍在销售时口头宣传该地块可调整为70年产权，并在2018年11月28日前未取得预售许可证的情况下收取定金、购房款的行为，2019年4月22日，度假区管委会对金版纳酒店置业有限责任公司违规销售行为进行了立案查处，根据《商品房销售管理办法》第四十二条对金版纳酒店置业有限责任公司进行警告、要求限期整改，并处罚金3万元。
中国房地产报记者获悉，目前金版纳·尚城开发公司已提出具体的整改措施，在未取得《商品房预售许可证》之前购房并缴纳至公司账户的业主，可向公司提出申请，公司在30日内完成退款。7月9日，金版纳·尚城购房者刘女士致电记者表示感谢，她之前被违规收取的42万余元房款已经全部退还。
对于多个项目购房者交纳的“团购费”无法退款问题，经度假区管委会调查，晴宇榕和、金版纳·尚城、玖沐雨林等项目中介公司为唐山富民电子商务有限公司、房联天下（北京）电子商务有限公司、云南沃丰房地产经纪有限公司等中介机构，上述中介机构注册地为北京、唐山、昆明等地，未在西双版纳州进行备案，根据《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录的通知》（发改财金〔2017〕1206号）文的要求，针对上述公司的违规行为，西双版纳州将向相关部门抄送，建议实施联合惩戒，记入不良记录，并禁止在西双版纳州开展相关活动。
中国房地产报记者了解到，针对目前房地产存在的一些新问题，西双版纳州正在研究持续推进整顿规范房地产市场秩序工作方案及职责分工，目前正在征求各部门意见，后续将由西双版纳州人民政府决定并通知执行，内容包括进一步加强房地产开发企业和房地产经纪机构管理、严格规范房地产项目广告宣传、严格规范商品房销售行为、严格规范商品房销售价格管理、加大房地产领域违法行为处置力度等，通过进一步规范房地产经营行为，明确各部门职责，使西双版纳州房地产市场规范有序。