尽管曼德勒房地产市场因大量流离失所者涌入而整体活跃，交易频繁，但市场内部正出现明显的结构性分化：地块和低层楼房受到持续追捧，而高层“民楼住房”的销售与租赁市场却持续低迷，未能从这波需求增长中受益。

这一现象与今年3月28日发生的实皆强烈地震直接相关。那场地震导致曼德勒市内数以千计的高层建筑倒塌，造成重大人员伤亡，深刻改变了民众的居住偏好。比基德棍镇的一位房地产经纪人证实：“地震后，人们对高层民楼普遍感到恐惧。直到现在，市场需求仍集中在土地和低层住宅上。民楼几乎无人问询，只有少数确有紧急租房需求的人还会接触。”

值得注意的是，尽管自10月底以来，各地流离失所者持续涌入曼德勒，推动房地产市场整体交易活跃，但民楼市场却始终停滞不前，形成“整体回暖”与“局部冰冻”并存的局面。

在市场追捧地块的背景下，部分投资者和需求者将目光投向了郊区的农业用地。然而，法律人士发出强烈警示：必须警惕农业用地的法律风险，小心“竹篮打水一场空”。

据曼德勒市资深房地产顾问和律师界消息，在农业用地上进行规划并建造房屋居住，长期来看可能带来巨大损失。一位资深房地产顾问兼高级律师明确表示：“我们一直在不断提醒大家：在任何时期，都从未允许在农业用地上建房和居住，这是不合法的，随时可能被拆除。即使现在还没拆，未来某个时候也可能被拆除，届时损失将会非常巨大。然而，人们仍在因贪婪而进行买卖欺诈，很多人实际上是被骗了。”

根据《农业土地管理法》规定，在国家正式颁发许可之前，任何农业土地都不得进行规划、分割、买卖或交易。如果要将农业用地用于其他用途，只有获得官方许可后，才能用于工厂、医院、学校以及宗教建筑等用途。

法律界人士指出，农业用地是专门为农业生产而指定的土地。虽然过去可以申请将农业用地用于其他用途，但目前此类申请已被暂时停止。这一政策变化加剧了农业用地开发的法律风险。

数据显示，在曼德勒市，从2023年到2025年10月，已有不少于10处地块被清理拆除，其中包括五处对农业用地进行了规划的地块，这为投资者敲响了警钟。

实皆地区位于缅甸主要地震带上，历史上曾发生多次中强震。3月的地震不仅造成即时破坏，更对曼德勒这类都会区的建筑安全与居住信心产生了持续性冲击。民众对高层民楼的结构安全性与抗震标准产生普遍质疑，这种“恐高心态”正在重塑曼德勒的城市居住格局。

从市场结构看，当前流入的刚需人口并未转化为高层住宅的有效需求，反而加剧了低层住宅与土地资源的竞争。同时，农业用地交易的活跃反映出了市场供应紧张与投机心态并存的复杂局面。

这一趋势若持续，或将推动曼德勒城市形态向低密度、横向扩展的方向演变，同时也对城市土地规划与建筑安全监管提出更紧迫的要求。如何重建民众对高层住宅的信心，并规范土地市场秩序，不仅是市场问题，也将是缅甸城市灾后恢复与韧性建设的关键挑战。