【本报1月30日讯】 2026年开年的泰国房地产市场可谓是“冰火两重天”的状态。在高库存压力下，房企整体基调是“防守”和去库存。曼谷新公寓的推出量正在“腰斩再腰斩”，300 万泰铢以下银行拒贷率高达 70%。高端现代养老村、工业地产和数字基础设施将是未来十年新蓝海。

2026年的泰国房地产市场正陷遭遇30 年来最惨淡的“去库存”乱战中，一方面是本地市场的“寒冬”，另一方面则是针对特定人群和特定地区的政策红利。据统计，全泰约有 40 万套公寓积压无法售出，开发商面临巨大的财务压力。

对于有打算近期入手的，现在的购房政策力度可谓是史上最强的。首先是过户费/抵押费大减免， 700 万泰铢以下的房产，过户登记费和抵押登记费率从 2% 降低至 0.01%。该政策目前暂定于 2026 年 6 月 30 日结束。

另外， 2026年度的土地及建筑税已减免 50%。泰国央行目前执行放宽后的LTV房贷规定，首次购房者（1000万铢以下）可获得最高 100% 贷款。

预计 2026 年新开盘量将降至 4 万套以下。相比往年常态的10万套规模，泰开发商已进入“暂停键”模式，优先消化现房，加速去库存回笼资金。毕竟300万泰铢以下的入门级房产，银行拒贷率仍高达 70%。

至于投资型买房建议，普吉岛与首都核心区（ CBD）仍保持较强的需求。普吉岛房市表现尤为独特，不仅没有衰退，反而因为全球投资者的“长居需求”而出现别墅热潮，房价上涨速度快于正常水平。

曼谷CBD区，比如素坤逸路和是隆路的地价依然稳步上涨，但地产商开发思路转向小而精的超豪华户型，整体住户不超过100户。

虽然曼谷近年来遭遇了严重的雾霾天影响，但针对外国人的“高端现代养老村”项目依然是开发商眼中的新蓝海。对于想要抄底买房的，随着捷运线（如粉红线、黄线）周边溢价被透支，这些地区的公寓面临严重的产能过剩和租金回报率下滑。

而2026马年的投资买房从高到低的选择：“工业 > 旅游 > 养老 > 住宅”。300 万泰铢以下产品最好别碰： 因为本地人买不起（拒贷率 70%），外国人不能贷，目前流动性极差。年轻一代租房红利驱使下，曼谷郊区“空城”概率增加。

看看泰国捷运公司在远郊捷运站周边推出了月供仅6000泰铢，约合1千多人民币的泰之家公寓住房就可见一斑。单纯靠捷运开通炒作起来、周边生活配套匮乏的偏远公寓，最好避开，“大饼”变现慢。

虽然雾霾会对房价产生一定的影响，但不会直接导致 CBD 房价“暴跌”，但它正在深刻改变 CBD 房产的“溢价逻辑”和“产品形态”。评估楼盘和房价时，空气质量开始纳入特征价格模型。投资买房的正确决策就是买贵也不要买错地段。