【本报2月4日讯】 2026年第四版曼谷综合城市规划，将释放更多橙色区域高层建筑开发新盘，大幅调升土地开发强度，推进以捷运网络交通为导向的开发逻辑，改善 1000 公里人行道，绿色空间奖励吸引新资本。

日前曼谷市正在紧锣密鼓地推进第四版曼谷综合城市规划（Bangkok Comprehensive Plan）的修订工作。新版城市规划都有哪些值得关注的核心变动及其背后将产生哪些深意影响呢。

众所周知，目前执行的 2013 版曼谷城市规划早已超期服役，新版方案原本预计更早出台，但因公众意见和行政流程被迫延迟。但好消息是，目前已进入关键的冲刺阶段。

尽管曼谷居民对某些拟建的道路拓宽计划仍有抵触，但新版城市规划的核心变动都有哪些值得关注的方面呢，以下是整理后的几个要点：首先是土地性质的大规模“升值”，从黄色变为橙色，这将幅调升土地开发强度。

这也是新规划中最引人注目的变化。预计橙色区域（即中密度居住区）土地供应将猛增，预计橙色可开发地块面积将增加约 23.5%，覆盖曼谷全市约 41% 的面积。

而这意味着许多原本只能建低层住宅（如别墅或小排屋）的区域，未来将被允许建造高度超过 23 米的高层公寓或超过 1 万平方米的大型建筑。

至于靠近轨道交通干线的深褐色与红色区域也得到扩张，被赋予了更高的容积率（FAR），支持更高密度的商业和综合体新盘开发。

其次是围着“轻轨站”的TOD造城模式，新版规划深度贯彻了以捷运交通网为导向的新地产开发逻辑，在轻轨或地铁换乘站半径 800 米范围内的楼盘开发，可在容积率方面获得额外奖励。在某些核心换乘站点，甚至可能取消建筑高度限制。

800米黄金商圈将与未来 4 条新捷运线形成联动， 因为新城市规划特别针对正在建设或研究中的灰线、棕线、银线和蓝线（新支线） 周边土地进行了前瞻性布局，重点受益区域包括铜锣区、挽赐区和蓝甘信区等。

接着是“15 分钟城市”与行人友好转向。新版城市规划将努力撕掉“首堵”和“行人地狱”的标签。对新建项目在“公共空间回馈”和“行人通道连接”方面有更明确的要求，改善 1000 公里人行道，绿色空间奖励。

观察者认为，新规划方案实际上是政府在应对“家庭债务高企、内需不足”的一种财政策略新尝试——通过放宽土地限制，倒逼私人资本入场进行旧城改造。预计社区型商场（Community Mall）和混合用途（Mixed-use）项目将成为新主流。