2026年10月19日，老挝政府总理沙伦赛·贡玛西正式签发第 363/?? 号《关于国家土地租赁与特许经营的政令》，并将于2026年12月1日起正式生效。该政令共十大部分、五十三条，全面衔接了老挝2019年《土地法》、2022年《国有资产法》及2024年最新修订的《投资促进法》，对外国及本土投资者在老挝租赁国家土地、申请土地特许经营的主体资格、央地审批面积红线、租金递增机制、产权证核发时限、资产抵押流转以及存量项目清查补证作出了系统性重构。本文将从老挝投资法律实务角度，为您深度拆解新政的核心变化与合规要点。

一、 立法背景与部门职能调整

本次颁布的第 363/?? 号政令，是在老挝2024年6月28日颁布新《投资促进法》（第 62/??? 号）以及老挝中央部委机构职能整合的背景下出台的重磅配套法规。

从政令文本及提请程序中可以清晰看到老挝土地与投资监管体系的最新架构：

• 牵头提请与核心土地监管部门：由整合后的农业与环境部（??????????? ??? ???????????）全面接管国家土地勘测核准、颁发《土地勘测证明书》、租金与特许费评估、建设国家土地租赁与特许经营数据库（LCIS），以及由省级农业与环境厅核发《国家土地证》（??????????）。

• 四大直接管理与检查机关：政令第四十二条明确，农业与环境部门、投资促进与管理委员会、财政部门、项目或业务主管部门共同构成国家土地租赁与特许经营工作的四大直接管理与监督检查机关。其中，财政部门专门负责最终签署国家土地租赁合同或国家土地特许经营合同，并负责催缴、足额征收租金与特许经营费。

二、 核心法条深度解读（六大实务看点）

看点一：严格区分“租赁”与“特许经营”，自然人被排除在特许经营主体之外

新政令第二条与第七条在法律概念与准入主体上划出了明确分界线：

1. 国家土地租赁（????????????????????）：适用于商业（如产权公寓Condominium、酒店、商场、市场等）、服务业、公用事业、居住、办公、旅游、体育、外交及国际组织等业务。准入主体广泛，涵盖自然人、法人、在老合法生活的外侨/无国籍人/外国人/老裔外国人及其合法设立的组织、国内外投资者等。

2. 国家土地特许经营（??????????????????????）：适用于农业、植树造林、旅游景区、工业区/工业园区、高新技术区、经济特区/专门经济区、新城区开发、高速公路、物流园、陆港、码头、铁路、机场、电力能源开发及矿产开采等大型开发项目。准入主体严格受限——政令第七条第2款明确规定：“有权特许经营国家土地的主体为国内外法人（?????????? ???????? ??? ?????????）”。这意味着个人（自然人）无法以个人名义申请国家土地特许经营，必须在老挝或境外完成公司法人注册后方可作为投资主体申请。

看点二：明晰央地三级审批面积红线，严令禁止“拆标/拆分合同”越权批地

过去部分地方项目存在将大宗土地拆分为多个小合同、由省级政府越权获批的乱象。本次新政不仅明确划分了“省/首都行政管理委员会 — 中央政府 — 国会”三级审批面积权限，更在第四十一条第7款针对公职人员增设了严厉的禁止性规定：

• 严禁拆分合同规避审批：明确禁止公务人员“超越自身职权范围批准国家土地租赁或特许经营，通过在首都或同一省份就同一项业务签订多份合同的方式，规避本政令规定的土地面积审批权限”。

• 涉军涉密区域一票否决：第六条规定，若土地特许经营区域涉及国防与治安维护区域的，唯有获得中央国防与治安委员会同意后方可进行特许经营。

看点三：租金与特许经营费设“5年10%”强制递增线，明确计费起点与预付制

在财务成本测算方面，政令第三十三条、三十四条及第十三条、十八条作出了极具刚性的规定，直接影响长周期投资项目的财务模型：

1. 每5年强制上调不低于10%：第三十三条第2款规定，“每满5年，国家土地的租金或特许经营费金额应在当年基础上上调不低于10%（?????????? ???????????）”。

2. 计费起算时间点区分：

• 给予建设期豁免的项目：开展旅游、体育、商业、服务业及公用事业的土地租赁，自开业运营（开放服务）之日起计收租金（合同另有约定除外）；非矿产类的特许经营项目，自开始提供服务或收获产品之日起计收特许经营费。

• 签约即计费的项目（无免租期）：① 租赁附有建筑物的国家土地；② 租赁国家土地用于居住、办公、机关用途；③ 矿产业务的土地特许经营。以上三类情形，均自合同签署之日起立即计收租金或特许经营费。

3. 首期最低预付1年：无论是短期、中期、长期租赁还是特许经营，自开始计费（营业或收获产品）之日起，均须至少预付不低于1年的租金或特许经营费，后续年度按合同正常缴纳。

看点四：办证时限压缩至“5个工作日”，明确使用权抵押、转租、分割与合资规则

为保障开发商与金融机构的权益，政令对产权凭证核发与二级流转赋予了明确的法律依据：

• 5个工作日核发《国家土地证》：投资者在与投资促进与管理委员会（或农业与环境部）签署项目特许经营合同、并与财政部门签署国家土地租赁/特许经营合同后，土地所在地的省级农业与环境厅必须在 5个工作日内，按照合同期限向承租人或特许经营权人核发《国家土地证》（??????????）。

• 投资者五大核心财产权益（第三十八条）：

1. 地上资产出售与国家优先购买权：有权出售与国家土地租赁或特许经营相伴随的自有产权财产，但若国家有需要，国家享有优先购买权；

2. 境内银行抵押融资：可将与租赁或特许经营相伴随的自有产权财产，向在老挝境内合法经营的银行或金融机构抵押担保；涉及不动产（固定资产）抵押的，须获得政府同意；

3. 转租、转让、分割及境内外非银机构抵押：允许转租或分包特许经营、转让土地使用权、继承、分割部分土地面积，或将相关伴随财产向境内外银行及非银行金融机构作抵押担保，但必须获得出租人或特许经营授予方同意，且不得超过主合同（母合同）剩余年限；

4. 以土地合同作价合资（入股）：可使用国家土地租赁或特许经营合同与其他自然人或法人合资合作，但须事先获得有权国家机关同意；

5. 公共征收补偿：若政府因公共利益基础设施建设需要收回该地块，投资者有权依法获得地上建筑物补偿。

看点五：强化征地拆迁先行补偿机制与LCIS全国数据库联网监管

• 先补偿、后开工（第三十五条）：若国家土地租赁或特许经营项目涉及收回原有自然人、法人或组织的土地使用权，必须在开展项目或业务之前向相关权利人支付损失补偿金。补偿标准按照《土地法》第109条成立多方评估委员会核定。

• 数字化联网监管（第三十条）：全面启用“国家土地租赁与特许经营数据库（Land Leases and Concessions Information System, 简称 LCIS）”，由农业与环境部统筹，各部委及地方政府必须将各自管辖的土地租赁与特许经营数据录入并与LCIS联网，用于合同履约监督与评估。

看点六：过渡期强制合规警报——存量无证项目限期3个月补办《国家土地证》！

政令第五十三条（生效条款）对目前已经在老挝持有国家土地租赁合同或特许经营合同、但尚未办理《国家土地证》的存量企业发出了明确指令：

• 本政令自 2026年12月1日 起正式生效。

• 农业与环境部将联合相关部门及地方政府，对所有存量国家土地租赁与特许经营项目进行复查。

• 若发现尚未取得《国家土地证》（??????????）的项目，将向承租人或特许经营权人发出通知；企业必须在收到通知之日起 3个月内，按照合同剩余期限申请办理登记并核发《国家土地证》。

三、老挝国家土地租赁与特许经营审批权限速查清单

根据政令第十条、第十一条、第十五条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十三条的规定，老挝各级机关对国家土地租赁与特许经营的面积审批权限及最高年限汇总如下：

（一）国家土地租赁类审批权限

1. 旅游项目或业务（文化与旅游部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过100公顷； 中央政府审批权限：每项业务面积在100公顷以上至10,000公顷； 国会审议权限：面积超过10,000公顷； 最高年限：不超过50年，经评估可根据决定予以延期。

2. 体育项目或业务（教育与体育部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过30公顷； 中央政府审批权限：每项业务面积在30公顷以上至10,000公顷； 国会审议权限：面积超过10,000公顷； 最高年限：不超过50年，经评估可根据决定予以延期。

3. 商业、服务业及公共利益项目或业务（按业务具体类别确定主管部门）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过15公顷； 中央政府审批权限：每项业务面积在15公顷以上至10,000公顷； 国会审议权限：面积超过10,000公顷； 最高年限：不超过50年，经评估可根据决定予以延期。

4. 居住场所、办公场所、机关用地： 省级/首都管委会审批权限：面积不超过10公顷； 中央政府审批权限：面积在10公顷以上至150公顷； 国会审议权限：面积超过10,000公顷； 最高年限：不超过50年，经评估可根据决定予以延期。

5. 外交或国际组织用地： 审批机制：取决于老挝政府与相关国家政府或国际组织之间的协议（除租赁外，还允许外国大使馆按双边政府协议通过置换、转让方式使用土地）； 最高年限：不超过99年，可根据外交部提议（会同农业与环境部及相关省/首都管委会）予以延期。

（二）国家土地特许经营类审批权限

1. 农业业务（农业与环境部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过100公顷； 中央政府审批权限：面积在100公顷以上至10,000公顷； 国会审议权限：超出政府批准权限范围（超过10,000公顷）； 最高年限：不超过50年，经评估可根据决定予以延期。

2. 文化保护型自然旅游业务（文化与旅游部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过100公顷； 中央政府审批权限：面积在100公顷以上至10,000公顷； 国会审议权限：超出政府批准权限范围； 最高年限：不超过50年，经评估可根据决定予以延期。

3. 森林恢复、植树造林及非木材林产品种植（农业与环境部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每个项目面积在100公顷以下； 农业与环境部审批权限：每个投资项目面积在100公顷至10,000公顷； 中央政府审批权限：每个投资项目面积在10,000公顷以上； 国会审议权限：超出政府批准权限范围； 最高年限：不超过50年，可视具体情况予以延期，但最高不超过30年。

4. 防护林、保护林和生产林规划区域内的自然旅游业务： 省级/首都管委会审批权限：在省级防护林，以及省、县、村级保护林的规划区域内开展的，经相关部门及县、市管委会一致同意后，由省级农业与环境厅提议批准； 中央政府审批权限：在国家防护林、国家保护林和生产林的规划区域内开展的，在获得相关部委及省/首都管委会一致同意基础上，由农业与环境部提议批准。

5. 防护林、保护林和生产林规划区域内的森林生态系统业务： 省级/首都管委会审批权限：在省级防护林，以及省、县、村级保护林规划区域内开展的，在获得相关部门及地方行政机关一致同意基础上，由省级农业与环境厅提议批准； 农业与环境部审批权限：在国家防护林、国家保护林和生产林规划区域内开展的，在获得相关部委及地方行政机关一致同意基础上予以批准。

6. 工业区业务（????????????，工业与贸易部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过50公顷； 中央政府审批权限：每项业务面积在50公顷至10,000公顷； 国会审议权限：超出政府批准权限范围； 最高年限：不超过50年，可视具体情况予以延期。

7. 工业园区业务（??????????????，工业与贸易部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积不超过150公顷； 中央政府审批权限：每项业务面积在150公顷至10,000公顷； 国会审议权限：超出政府批准权限范围； 最高年限：不超过50年，可视具体情况予以延期。

8. 新城区开发、高速公路、物流园区、陆港、铁路及机场（公共工程与运输部门主管）： 省级/首都管委会审批权限：每项业务面积在150公顷以下； 中央政府审批权限：每项业务面积在150公顷以上； 国会审议权限：超出政府批准权限范围； 最高年限：不超过50年，可视具体情况予以延期。

9. 高新技术区（技术与通讯部门主管）、经济特区与专门经济区（投资促进与管理委员会主管）、电力项目与业务及矿产相关业务（工业与贸易部门主管）： 其中电力项目、电力业务及矿产相关业务的国家土地特许经营审批权限、期限和条件，依照相关专门法律法规执行。电力项目在完成可行性研究及MOU义务后，须增加项目开发研究程序并签署《项目开发协议》（PDA）；矿产业务的普查与勘探阶段适用可行性研究程序，开采与选矿加工阶段适用项目特许经营程序。

四、 老挝法律研究团队：给在老华商与中资企业的合规建议

1. 立即自查存量土地证照：凡在老挝已签署国有土地租赁合同或特许经营合同（如农业种植园、工厂用地、商业开发、矿山及物流园等），但手里只有财政厅/部合同或投资许可证、尚未领取省级农业与环境厅核发的《国家土地证》（??????????）的企业，务必在2026年12月1日新政生效前后主动对接当地农业与环境厅，确保在收到通知后3个月内完成确权登记，避免影响土地合法使用权及后续抵押融资。

2. 注意“先转性、后签约”的前置程序：政令第十二条与第二十四条均强调，若项目涉及将土地从一种类型转换为另一种土地类型（例如林地、农用地转为工业或建设用地），必须在签署项目特许经营合同之前，依法完成土地类型转换手续。

3. 防范“圈而不建”导致的停业与解约风险：政令第三十六条、三十七条及第四十条明确将“不开展经营活动（闲置土地）或经营无成效”、“改变土地用途”、“超出批准范围侵占土地”、“拖欠租金或特许费”列为暂停项目乃至单方终止（取消）特许经营合同的法定事由，且合同被取消后投资人仍需对已产生的损失承担法律责任。

声明：本文系根据老挝人民民主共和国政府2026年10月19日颁布之第 363/?? 号《关于国家土地租赁与特许经营的政令》老挝语原件编译整理，仅供在老投资与法律研究参考，具体执行以老挝官方公报文本及主管部门解释为准。如需获取本政令老中对照完整译本，请在后台留言或联系本号编辑部。